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开发商未经同意出租地下车库合法吗?

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邯郸蕴育医院 发表于 2019-7-30 02:01:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
地下车库属于公摊面积?
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' Z* a" Q& ^: Z+ W5 C/ l/ K  记者在住建部官方网站进行了查询,在一则《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知中,记者看到,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。而公用建筑面积由以下两部分组成:1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。- E  v# u  f- h1 h& K- a- K

- g" R( \) D4 A9 p: B  通知中规定,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。) Z/ F; s4 I7 d! m# V
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规划内的地下车库以及规划用于停车的架空层都属于专有部位,不在公摊的范围内。《物权法》第74条中规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。开发商只要能提供车库的工程规划许可手续,验收合格后就能进行车库的初始确权登记。现在已明确小区规划内车库车位的产权是归属开发商所有的,但由于车库车位具有一定的附属属性,其是为满足小区居民停车需要而建设的,因此开发商行使所有权时必须受到一定程度的限制。《物权法》第74条第1款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”但该负责人强调,虽然产权归开发商,但如果其违反当初的设计规划,改变房屋的使用功能,就属于违法行为,可向区城管局反映。
" w! {) @. o' E- @
! ?5 K8 l$ U: r! r' ~  `. W! ?开发商未取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之规划外的车库车位,对于规划外的车位,《物权法》第74条作出了明确规定:“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

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